특약을 쓰기 전에 계약 본문부터 대조합니다금액과 기간은 특약보다 본문이 우선 확인 대상입니다
임대인, 임차인, 목적물 주소와 호수, 보증금·차임, 계약기간, 지급일, 인도일이 계약서 본문에 정확히 적혀 있는지 먼저 확인합니다. 특약란에 중요한 금액이나 날짜를 따로 적었다면 본문과 서로 다르지 않은지 대조하세요.
주택도시보증공사는 계약 체결 시 주택 소유자, 대리인, 공인중개사, 계약 내용과 특약사항을 함께 확인하도록 안내합니다. 특약 몇 줄만으로 등기상 권리, 선순위 보증금이나 보증 가입 가능 여부가 해결되는 것은 아닙니다.
근거 확인 주택도시보증공사 전세계약 체결 시 유의사항
수리 약속은 하자와 완료 조건을 특정합니다“입주 전 수리”만 적으면 확인 기준이 모호합니다
수리가 필요하다면 위치와 상태를 사진으로 남기고, 어떤 작업을 누가 맡는지, 완료 확인일과 비용 부담을 당사자가 합의해 기록합니다. 누수처럼 원인 확인이 필요한 문제는 표면을 덮는 작업인지 원인 조사와 보수까지 포함하는지 구분해야 합니다.
민법 제623조는 임대인의 목적물 인도와 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 규정합니다. 구체적인 수선 부담은 하자의 성격, 계약 내용과 사실관계에 따라 판단될 수 있으므로 모든 수리를 임차인 또는 임대인에게 일괄 부담시키는 문구가 언제나 유효하다고 단정하지 마세요.
근거 확인 국가법령정보센터 민법 제623조
| 요소 | 구체화할 질문 | 함께 보관할 자료 |
|---|---|---|
| 대상 | 어느 공간의 어떤 하자인가요 | 날짜가 확인되는 사진과 위치 메모 |
| 작업 | 원인 점검과 보수 중 무엇을 하나요 | 견적 또는 작업 내역 |
| 담당·비용 | 누가 업체를 정하고 비용을 부담하나요 | 합의된 연락 기록 |
| 완료 확인 | 언제까지 무엇을 기준으로 확인하나요 | 완료 사진과 확인 메시지 |
잔금 전 권리 변동 약속은 이행 확인 절차까지 씁니다“대출을 정리한다”는 말만 믿고 송금하지 않습니다
계약 후 잔금 지급 전까지 담보권을 말소하거나 새로운 권리를 설정하지 않기로 합의했다면, 어떤 권리와 어느 시점을 대상으로 하는지 적고 잔금 직전 등기사항증명서로 변동을 다시 확인합니다. 임대인의 약속만으로 실제 말소가 완료되는 것은 아닙니다.
다가구주택에서는 다른 세대의 선순위 임차보증금과 전입세대, 확정일자 부여 현황이 중요할 수 있습니다. HUG는 선순위 임차보증금과 근저당 허위 고지 사례 및 확인 방법을 안내합니다. 확인자료를 요청하고 기준일·주소·대상 호수를 살펴보세요. 특약은 권리 조사나 공식 자료 확인을 대신하지 않습니다.
근거 확인 주택도시보증공사 선순위 임차보증금 및 근저당 확인 안내
잔금 전에 기존 근저당 말소를 합의했다면, 계약 당사자는 대상 등기 항목과 확인 시점, 말소 여부를 확인할 자료, 말소가 확인되지 않을 때 잔금 지급 여부를 어떻게 다시 협의할지 구체화할 수 있습니다. 문구와 조치는 거래 구조에 맞춰 검토해야 하며 이 예시만으로 특정 계약의 해제권이나 법적 결과가 보장되지는 않습니다.
관리비와 공과금은 항목과 정산일을 구분합니다총액만 적으면 포함 범위를 두고 다툴 수 있습니다
관리비가 있다면 정액인지 실비인지, 포함되는 공용관리 항목과 별도 사용료, 정산 주체와 기준일을 확인합니다. 전기·가스·수도·인터넷 비용이 중복 청구되지 않는지도 묻고, 입주일과 퇴거일의 계량기 수치를 사진으로 남기세요.
임대인이 관리비를 걷는다고 해서 모든 공공요금과 공동시설 비용의 내역을 임차인이 자동으로 알 수 있는 것은 아닙니다. 구체적인 비용 항목과 산정 방식을 질문하고, 계약서와 관리규약 또는 안내자료가 서로 다르면 서명 전 설명을 요청하세요.
입주일과 시설 인도 상태를 기록합니다열쇠와 계량기, 남겨진 물품도 확인 대상입니다
주택을 인도받는 날짜와 열쇠·출입수단 수량, 계량기 검침값, 옵션 시설의 작동 여부, 기존 하자를 인수인계 메모로 남기세요. 입주 전 청소나 가구 반출을 약속했다면 대상 물품과 완료기한, 확인 방법을 특정합니다.
전입신고, 확정일자, 주택임대차 신고와 보증 가입은 각각 목적과 절차가 다릅니다. 특약으로 법정 요건을 우회하거나 신청 완료를 대신할 수 없으므로 정부와 관련 기관에서 별도로 처리 결과를 확인하세요.
근거 확인 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조
표준계약서와 온라인 특약 문구를 그대로 복사하지 않습니다내 계약의 상황과 본문 조항에 맞춰 검토합니다
온라인에서 본 특약 문구는 작성 배경과 주택 유형, 계약 시점이 다를 수 있습니다. 임대차 기간, 계약갱신요구권, 보증금 보호, 수선, 중도 해지 관련 법률의 강행규정이나 본문 조항과 충돌할 수 있으므로 그대로 붙여넣지 마세요.
계약 당사자 모두에게 동일한 최종 문안을 보여주고, 빠진 조건이나 이해가 다른 단어를 서명 전에 정리합니다. 빈칸은 채우거나 불필요한 부분을 명확하게 지우고, 수정한 곳에는 당사자가 확인했음을 표시합니다. 최종 서명본 전체를 보관하세요.
서명 직전 다섯 가지를 다시 읽습니다합의 내용과 확인 자료를 같은 기준으로 맞춥니다
첫째, 당사자와 주소가 맞는지 확인합니다. 둘째, 특약이 실제 합의한 내용인지 서로 읽어봅니다. 셋째, 누가·무엇을·언제까지 이행하는지 빠짐없이 적습니다. 넷째, 완료나 확인을 증명할 자료와 절차를 정합니다. 다섯째, 본문과 특약이 충돌하거나 법정 권리를 포기시키는 듯한 문구가 없는지 검토합니다.
수정 전후 계약서, 하자 사진, 송금 내역과 당사자 간 합의 기록을 함께 보관하면 나중에 어떤 내용을 언제 확인했는지 정리하는 데 도움이 됩니다. 주택 종류와 계약 구조에 따라 추가로 확인할 점은 전월세 계약 준비 체크리스트에서 이어서 살펴보세요.
궁금한 점자주 묻는 질문
전월세 특약은 몇 개까지 넣을 수 있나요
일률적인 개수보다 실제 합의 내용과 본문 조항의 일치가 중요합니다. 불필요하게 많은 문구를 복사하기보다 쟁점별로 구체화하세요.
인터넷에 있는 특약 예시를 그대로 써도 되나요
계약 조건과 법령 적용이 다를 수 있으므로 그대로 복사하지 말고 당사자 합의와 계약 본문에 맞춰 검토해야 합니다.
수리 특약은 임대인이 모든 수리를 부담한다고 적으면 되나요
수선 부담은 하자의 정도와 계약·법률 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 하자와 작업, 담당·비용 및 완료 기준을 나눠 협의하세요.
근저당 말소 특약이 있으면 권리를 다시 확인하지 않아도 되나요
아닙니다. 약속과 실제 등기 변동은 다를 수 있으므로 잔금 전 최신 등기 자료로 이행 여부를 확인해야 합니다.
특약을 문자로 합의했으니 계약서에 다시 적지 않아도 되나요
기록을 보관하되 계약서 본문 및 최종 특약과 내용이 맞는지 확인하세요. 문서 간 충돌이 있으면 서명 전에 명확히 정리해야 합니다.
이 글은 2026년 9월 24일 확인한 HUG 및 국가법령정보센터의 일반 안내를 바탕으로 작성했습니다. 법률 자문이나 개별 계약 검토가 아니며, 실제 계약 전에는 최신 법령과 계약서 전체를 전문가와 확인하세요.
