실거주 갱신거절이 허용되는 범위임대인 또는 법에서 정한 가족의 실제 거주
주택임대차보호법은 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구한 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하면서, 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 예외로 둡니다. 갱신요구 기간, 행사 횟수, 다른 거절 사유도 함께 확인해야 하므로 “집주인이 산다”는 말 하나만으로 갱신 권리 전체를 판단하지 마세요.
근거 확인 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3
실제 거주의사와 갱신거절 사유는 분쟁이 생기면 증거와 정황을 토대로 판단합니다. 대법원은 실제 거주의사를 판단할 때 임대인의 주관적 의사만이 아니라 여러 사정을 종합해야 한다고 설명합니다. 임차인도 상대방의 마음을 추측하기보다 언제 어떤 방식으로 갱신을 요구했고 어떤 답변을 받았는지 기록해야 합니다.
근거 확인 법원 판결 사례: 실거주 의사 판단
제3자 재임대 정황만으로 결론내리지 않기기간과 정당한 사유를 먼저 대조합니다
법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이, 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 손해배상 책임을 정합니다. 따라서 광고 게시물이나 새 거주자의 출입을 보았다는 사실은 조사 단서가 될 수 있어도 그 자체가 배상 판정은 아닙니다. 임대인이 실제로 거주했는지, 제3자 임대차가 언제 시작됐는지, 불가피한 사정이 있었는지 등을 확인해야 합니다.
근거 확인 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항
| 쟁점 | 확인할 자료 예시 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 갱신요구와 거절 | 문자·전자우편·내용증명, 발송·도달 시각 | 구두 대화도 날짜와 참석자를 메모하되 원본 보존 |
| 새 임대차 정황 | 공개된 매물 광고, 목격 날짜, 적법하게 확보한 자료 | 타인의 개인정보를 몰래 수집하거나 온라인에 공개하지 않기 |
| 갱신됐을 기간 | 기존 계약기간, 갱신요구·거절 시점 | 법정 기간 계산은 계약별로 검토 |
| 실제 손해 | 새 집 차임·보증금 자료, 중개보수·이사비 영수증 | 지출 사실과 갱신거절 사이의 관련성을 정리 |
| 정당한 사유 주장 | 당사자 간 안내 내용, 이후 변동 사실 | 추측보다 당사자 설명이나 공식 절차로 확인 |
시간순 사건표를 만들고 원본을 보관계약서와 메시지를 날짜별로 묶습니다
먼저 임대차계약서, 계약갱신요구권 행사 기록, 임대인의 거절 사유와 통지 시각, 퇴거일을 한 표에 정리합니다. 이어 새 매물 게시 시각이나 제3자 입주 정황처럼 직접 확인한 사실을 별도 열에 적고, 사실과 추정을 구분하세요. 온라인 게시물은 주소와 날짜가 보이도록 저장하고 원본 URL과 캡처 시점을 기록합니다. 다른 사람의 계정에 무단 접속하거나 위치정보를 추적하는 방법은 사용하지 마세요.
새 주거지 계약서와 지출 증빙은 보상액이나 실제 손해를 검토하는 데 필요할 수 있습니다. 주민등록번호·계좌번호 등 불필요한 개인정보는 상담자료 사본에서 가리고, 원본은 안전하게 보관합니다. 전화 통화 녹음이나 제3자 자료의 활용은 적법성과 증거능력에 쟁점이 있을 수 있으므로 공개·제출 전에 전문가에게 확인하는 편이 안전합니다.
법정 손해배상 산식을 내 상황에 바로 대입하지 않기세 기준과 개별 사실을 함께 심사합니다
당사자 사이에 손해배상액 예정 합의가 없는 경우 법은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분, 임차인이 실제 입은 손해액 등 정해진 기준을 두고 그중 큰 금액을 기준으로 삼도록 정합니다. 환산월차임 계산에는 보증금과 법정 전환율 등이 얽힐 수 있습니다. 단순히 새 보증금 전체나 이사비 한 항목을 자동 배상액으로 볼 수 없습니다.
정당한 사유의 범위, 새 임대차 조건, 실제 손해와 인과관계는 다툼이 될 수 있습니다. 온라인 계산기를 법률 결론처럼 쓰지 말고, 계약서와 증빙을 갖춰 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회 또는 변호사에게 사건별 검토를 요청하세요.
분쟁조정과 상담을 준비하는 순서요구사항과 근거를 간결하게 제시
- 계약서와 갱신요구·거절 통지 원본을 확보합니다.
- 거절 당시 및 퇴거 뒤의 날짜별 사실을 구분해 적습니다.
- 제3자 임대 정황은 공개된 자료 등 적법하게 얻은 근거로 보존합니다.
- 실제 지출과 새 임대차로 인한 비용 자료를 항목별로 모읍니다.
- 임대인에게 서면으로 사실확인과 협의 의사를 전달하되 단정적 비난은 피합니다.
- 협의가 어려우면 분쟁조정 신청이나 법률구조 상담 가능 여부를 확인합니다.
상대방에게 연락할 때는 “허위 실거주가 확실하다”라고 단정하기보다 통지 받은 날짜, 새 매물 확인 날짜와 확인을 요청하는 내용을 구체적으로 적으세요. 보증금 반환·원상복구 같은 별도 쟁점은 실거주 관련 손해배상과 구분해 정리합니다.
집주인 실거주 갱신거절 자주 묻는 질문자주 혼동하는 기준
궁금한 점자주 묻는 질문
실거주 거절 후 바로 매물이 나오면 허위 실거주인가요
의심할 정황일 수 있지만 게시물 하나만으로 허위 의사나 배상책임이 자동 확정되지는 않습니다. 실제 임대 시점, 갱신기간, 정당한 사유 등 사실관계를 살펴야 합니다.
집주인 가족이 산다고 했는데 누구까지 해당하나요
법은 임대인과 직계존속·직계비속의 실제 거주를 갱신거절 사유로 규정합니다. 친족관계와 실제 거주의사는 구체적인 자료로 확인해야 합니다.
배상액은 이사비와 중개수수료만 받을 수 있나요
법은 정해진 산정 기준과 실제 손해를 함께 고려하도록 합니다. 지출 항목만으로 자동 결정되는 것이 아니며 차임 환산과 인과관계 등 검토가 필요합니다.
새 임차인이 들어온 사실은 어떻게 확인하나요
공개된 임대 광고, 당사자 간 서면 답변 등 적법하게 확인할 수 있는 자료를 보존하세요. 개인정보를 무단 취득하거나 온라인에 공개하지 마세요.
내용증명을 보내면 손해배상이 확정되나요
내용증명은 통지 내용과 발송 시점을 남기는 수단이지 책임이나 금액을 확정하는 판결은 아닙니다. 사건 자료를 갖춰 협의·조정·재판 절차를 검토하세요.
이 글은 2026년 9월 24일 확인한 일반 정보이며 법률 자문이나 개별 배상 판정이 아닙니다. 실제 계약과 손해배상은 최신 법령 및 사건 자료를 바탕으로 전문가에게 확인하세요.
