상속과 증여의 평가기준일을 먼저 확정합니다기준일이 달라지면 비교할 자료와 평가기간도 달라집니다
상속재산은 원칙적으로 상속개시일, 즉 사망일을 기준으로 평가하고 증여재산은 증여일을 기준으로 평가합니다. 기준일을 확정한 뒤 당시의 재산 상태와 권리관계, 거래 자료를 모읍니다. 등기부의 소유권·근저당권, 임대차계약, 건물 용도와 면적이 기준일 전후에 바뀌었는지도 함께 기록해야 합니다.
상속세와 증여세는 평가기준일을 둘러싼 평가기간이 서로 같지 않습니다. 일반적인 매매사례나 감정가액을 찾을 때 상속은 기준일 전후 6개월, 증여는 기준일 전 6개월부터 기준일 후 3개월까지를 기본으로 살피되, 거래일·감정서 작성일 등 자료별 판단기준을 적용합니다.
근거 확인 국가법령정보센터 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 평가의 원칙
세법상 시가는 공시가격과 같은 뜻이 아닙니다실제 거래 자료와 법정 평가방법을 구분합니다
세법상 시가는 불특정 다수인 사이의 정상적인 거래에서 통상 성립한다고 인정되는 가액을 말합니다. 평가기간 안에 해당 재산의 매매가액, 적법한 감정가액, 수용·경매·공매가액 등 인정 가능한 자료가 있으면 그 자료가 평가에 반영될 수 있습니다. 특수관계자 사이의 비정상적인 거래처럼 객관성이 부족한 자료는 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.
해당 부동산 자체의 거래가 없더라도 면적·위치·용도·종목과 기준시가가 유사한 재산의 거래나 감정 사례가 문제될 수 있습니다. 유사성은 단지 같은 단지 또는 같은 동이라는 이유만으로 결정되지 않으며, 층·향·면적·상태와 거래 시점, 권리관계 등 구체적인 차이를 살펴야 합니다. 자료가 둘 이상이면 평가기준일과의 시간 간격 및 시행령상 기준을 확인하세요.
| 자료 종류 | 확인할 날짜 | 함께 점검할 내용 |
|---|---|---|
| 해당 부동산 매매 | 매매계약일 | 당사자 관계, 거래 조건, 특수 사정 |
| 감정평가 | 가격산정기준일과 평가서 작성일 | 감정기관 요건, 평가 목적, 평가 대상과 권리 |
| 수용·경매·공매 | 보상액 또는 가액 결정일 | 절차의 확정 여부, 특수관계인 취득 여부 |
| 유사 부동산 거래 | 계약일과 기준일 간격 | 면적·위치·용도·기준시가 및 개별 차이 |
| 보충적 평가 | 상속일 또는 증여일 현재 | 토지·주택·건물 유형과 임대차·담보 관계 |
감정평가가 언제나 의무인 것은 아닙니다평가자료와 재산 종류에 따라 감정 필요성을 따집니다
시가를 확인할 수 있는 거래 자료가 충분한지, 기준시가 등 보충적 평가액과 시장 자료 사이에 차이가 큰지, 신고기한 안에 필요한 평가와 검토를 마칠 수 있는지를 검토합니다. 감정평가를 받으면 세금이 반드시 줄어드는 것도, 감정평가를 하지 않으면 신고가 반드시 잘못되는 것도 아닙니다. 감정 결과가 더 높게 나올 가능성도 고려해야 합니다.
상속·증여세법령은 일정한 요건에서 감정가액을 시가로 인정하는 방식을 규정합니다. 국세청은 기준시가 10억원 이하 부동산은 한 곳 이상의 적격 감정기관 평가액이 가능하고, 그 밖의 경우에는 원칙적으로 둘 이상의 감정기관 평가액 평균을 설명합니다. 적용대상과 세부 예외는 재산 종류와 평가기준일에 시행되는 법령으로 다시 확인하세요.
과세관청은 제출된 감정가액의 객관성과 절차를 검토할 수 있습니다. 감정기관 선택, 평가 목적, 대상 물건과 권리의 누락 여부, 가격산정기준일이 적절한지 확인하고 감정서와 산출 근거를 보관하는 것이 좋습니다. 단순히 낮은 감정가를 얻으려는 의뢰는 분쟁과 추가 평가 위험을 키울 수 있습니다.
근거 확인 국세청 상속재산의 평가와 감정가액 인정 안내
상속받은 아파트에 기준일 전후의 같은 단지 매매 사례가 있고, 기준시가와 거래 사례 사이에도 차이가 있다고 가정합니다. 상속인은 먼저 사망일을 기준으로 평가기간 안의 계약일을 확인하고, 해당 세대와 비교 대상의 층·면적·향·상태가 얼마나 다른지 표로 정리합니다. 자료가 신고가액에 미치는 영향을 세무전문가와 검토한 뒤 감정평가를 의뢰할지 결정합니다. 이 사례만으로 특정 신고가액이나 세액을 정할 수는 없습니다.
시가 자료가 부족하면 보충적 평가방법을 확인합니다부동산 유형별 기준과 임대차 특례를 구별합니다
시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세 및 증여세법에서 정한 보충적 평가방법을 적용할 수 있습니다. 국세청 안내에 따르면 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격 또는 공동주택가격을 기초로 평가하고, 일반건물은 구조·용도·위치·신축연도 등을 반영해 고시된 기준시가를 확인합니다. 오피스텔과 상업용 건물은 고시 여부와 평가 방식을 별도로 점검합니다.
임대차가 있는 부동산은 보증금과 임대료가 평가에 영향을 줄 수 있습니다. 기준일에 시가 자료가 없는 경우 임대보증금과 일정 방식으로 환산한 임대료를 고려하는 특례가 적용될 수 있으므로, 월세·보증금·계약기간과 토지·건물 구분을 준비합니다. 담보권이 설정된 재산은 별도의 평가 특례가 문제될 수 있어 일반 주택의 공시가격 계산만으로 결론내리지 마세요.
국세청의 상속재산 평가 안내는 상속 중심으로 구성되어 있으므로 증여재산에는 증여일 기준과 증여 평가기간을 적용하는지 다시 대조해야 합니다. 주택·토지·상가·임대 부동산의 평가 방식도 서로 다를 수 있습니다.
평가심의위원회 절차는 신청기한을 놓치지 않습니다사례가액을 시가로 인정받고 싶을 때 별도 심의를 검토합니다
평가기간 밖에 유사한 부동산의 거래가액이 있거나 평가자료의 시가 인정 여부에 다툼이 있다면, 법령상 요건을 충족하는지 확인한 뒤 재산평가심의위원회 심의를 검토할 수 있습니다. 국세청 안내는 상속과 증여의 신청기한 및 평가기간 경과 후 거래에 대한 별도 기간을 구분하므로, 해당 재산의 평가기준일과 거래일을 기준으로 현행 운영규정과 서식을 확인해야 합니다.
심의를 신청할 수 있다는 사실이 해당 거래가액의 자동 인정을 뜻하지는 않습니다. 신청서, 검토서와 이를 뒷받침하는 매매·감정·재산 자료가 필요하며, 신청 요건·기한·회신 일정은 사안과 신고기한에 따라 달라질 수 있습니다. 촉박한 신고 일정이라면 자료 수집과 신고 준비를 병행하세요.
신고 전 평가 자료를 한 묶음으로 정리합니다날짜·권리·비교 근거를 재현 가능하게 보관합니다
- 상속개시일 또는 증여일을 확인하고 평가기준일을 기록합니다.
- 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획과 임대차·담보 자료를 수집합니다.
- 평가기간 안팎의 해당 재산 및 유사 재산 매매·감정 자료를 날짜순으로 배열합니다.
- 비교 대상과 내 부동산의 면적·층·향·용도·상태 차이를 표시합니다.
- 보충적 평가액, 인정 가능한 시가 후보와 감정 비용을 함께 비교합니다.
- 감정이 필요하면 평가 목적과 기준일을 감정기관에 명확히 전달하고 평가서·근거를 보관합니다.
- 신고서에 반영하기 전에 상속·증여 유형별 평가기간, 시행령 개정과 심의 신청기한을 확인합니다.
궁금한 점자주 묻는 질문
상속받은 아파트는 공동주택가격으로 신고하면 되나요?
시가를 산정하기 어려울 때 보충적 평가방법을 검토하지만, 평가기간 안에 해당 부동산 또는 유사 부동산의 매매·감정 자료가 있으면 시가 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 기준일과 자료를 먼저 확인하세요.
감정평가를 받으면 상속세가 줄어드나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 감정가액이 기존에 생각한 가액보다 높거나 낮을 수 있고, 인정 요건과 재산별 공제·채무가 세액에 영향을 줍니다. 의뢰 전에 예상 평가 범위와 비용을 함께 검토하세요.
증여 부동산도 상속과 평가기간이 같나요?
아닙니다. 시행령상 기본 평가기간은 상속재산과 증여재산이 다릅니다. 증여는 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지를 기본으로 확인하고, 자료별 판단기준일과 예외를 현행 규정으로 대조하세요.
감정기관 한 곳의 평가서도 시가로 인정되나요?
국세청 안내는 기준시가 10억원 이하 부동산과 그 밖의 부동산에 대해 감정기관 수 기준을 구분해 설명합니다. 부동산 유형, 평가기준일과 예외 요건을 법령 및 국세청 안내에서 확인하세요.
평가기간이 지난 거래도 참고할 수 있나요?
일정한 경우 평가기간 밖의 매매 등 가액에 대해 평가심의위원회 심의를 신청할 수 있지만, 가격변동 특별 사정 여부와 신청기한 등 요건을 충족해야 합니다. 자동으로 시가로 인정되는 것은 아닙니다.
이 글은 2026년 9월 24일 확인한 상속세 및 증여세법 시행령과 국세청 공개 안내를 바탕으로 일반적인 평가 절차를 정리했습니다. 세법은 개정될 수 있고 부동산별 평가 결과는 권리관계와 자료에 따라 달라지므로 신고 전 최신 법령, 국세청 안내와 세무전문가를 통해 확인하세요.