자금조달계획서가 무엇인지부터 구분합니다대출심사서가 아니라 거래신고 첨부 서식
공식 서식의 이름은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’입니다. 주택 거래를 신고하는 때 매수인이 자금을 어떤 항목으로 마련할지와 취득 후 입주 계획 등을 신고관청에 제출합니다. 은행에 내는 대출 신청서나 개인 예산표를 대신하지 않으며, 계획서에 적었다고 대출 승인이 나거나 세금 문제가 자동으로 정리되는 것도 아닙니다.
계획서 내용은 국세청 등 관계기관에 전달되어 신고내역 확인이나 관련 세법상 조사 때 참고자료로 활용될 수 있다고 서식 유의사항에 적혀 있습니다. 따라서 자금이 아직 실행되지 않았더라도 실제 마련 계획과 현재 확정된 사실을 구분해서 작성해야 합니다. 자금 출처를 사실과 다르게 기재하거나 서류와 금액이 맞지 않으면 추후 소명 부담이 커질 수 있습니다.
근거 확인 국가법령정보센터 현행 주택취득자금 조달 및 입주계획서 서식
제출 대상은 계약일 기준 현행 규정으로 확인거래 유형과 지역 지정 여부를 함께 대조
자금조달계획서 제출 여부는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1의 거래 신고사항과 연결됩니다. 주택 소재지가 지정된 지역인지, 거래 유형과 당사자가 어떤 조건에 해당하는지에 따라 계획서나 첨부 증빙 요구가 달라질 수 있습니다. 정확한 범위는 계약일에 시행 중인 법령과 관할 신고관청 안내를 기준으로 판단해야 합니다.
온라인 글에서 흔히 보이는 “몇 억원 이상이면 제출” 같은 한 줄 기준을 그대로 적용하지 마세요. 규제지역 지정과 해제, 시행령 개정, 거래 형태에 따라 제출 요건이 변할 수 있습니다. 계약서 작성 전 주택 주소를 기준으로 현재 지정 상태를 확인하고, 해당 거래가 시행령 별표의 어느 항목에 해당하는지 중개사와 신고관청에 확인합니다. 법인 거래, 허가구역 거래 등 별도 서식 또는 신고사항이 함께 적용되는지도 점검하세요.
- 주택 주소와 계약 예정일을 확정합니다.
- 국토교통부와 관할 지자체의 현행 지역 지정·해제 공고를 확인합니다.
- 현행 시행령 별표 1과 시행규칙에서 거래 유형별 계획서 제출 및 증빙 조건을 확인합니다.
- 부동산거래관리시스템 또는 신고관청에 실제 계약의 제출 대상과 첨부서류를 확인합니다.
- 계약일 이후 법령이 바뀌었는지와 적용례가 계약 체결일 기준인지 다시 대조합니다.
근거 확인 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령
근거 확인 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙
2026년 서식의 자금 항목에 맞춰 출처를 분류자기자금과 빌린 돈을 섞지 않습니다
현행 서식은 금융기관 예금액, 주식·채권 매각대금, 증여·상속, 현금과 기타 자산, 부동산 처분대금, 기존 임대보증금 등을 자기자금 항목으로 구분합니다. 차입금 등에는 금융기관 대출 합계와 대출 종류, 취득 주택의 임대보증금, 회사 지원금·사채, 가족 등으로부터 빌린 기타 차입금을 구분해 기재합니다. 자금조달 합계와 총 거래금액, 계좌이체·보증금 또는 대출 승계·현금 등 지급방식도 서로 맞아야 합니다.
| 신고 항목 | 정리할 사실 | 확인 가능한 자료 예시 |
|---|---|---|
| 예금·금융자산 | 계약금·잔금에 실제 사용할 본인 자금 | 잔액증명, 거래내역, 주식 매도내역과 입금 기록 |
| 증여·상속 | 제공자와 관계, 받은 시점과 금액 | 이체내역, 증여계약, 세금 신고·납부 자료 등 해당 자료 |
| 부동산 처분대금 | 매도 계약 여부와 실제 수령 시점 | 매매계약서, 대금 수령 내역, 잔금 일정 |
| 금융기관 대출 | 대출 종류·기관·신청 또는 실행 여부 | 대출약정서, 금융기관 확인서, 신청 진행 자료 |
| 임대보증금·기타 차입 | 승계 또는 차입의 당사자·금액·약정 | 임대차계약서, 차용증, 송금 기록과 상환 조건 |
가족이 준 돈인지 빌려준 돈인지 불분명하면 계획서의 분류부터 흔들릴 수 있습니다. 돌려줄 의사가 있는 차입이라면 금전소비대차 약정, 이자와 상환 일정, 실제 송금·상환 기록처럼 거래의 실질을 설명할 자료를 마련합니다. 이름만 차용증으로 적고 상환이 전혀 없거나, 실제 증여를 대여금으로 신고하는 식의 불일치는 피해야 합니다. 세법상 증여 해당 여부는 계약서 제목 하나가 아니라 실제 사실관계로 판단될 수 있습니다.
첨부 증빙 대상이면 서류를 자금 흐름별로 묶습니다계획서 숫자와 원자료가 이어져야 합니다
현행 시행규칙은 특정 거래에서 자금조달계획서에 증빙자료를 붙이도록 정하고 있습니다. 국토교통부령의 서류 예에는 금융기관 예금잔액증명서, 주식 매도대금 확인자료, 증여·상속 관련 신고·납부자료, 소득금액증명 또는 원천징수 자료, 부동산 매매·임대차계약서, 대출 관련 증명자료 등이 포함됩니다. 실제 제출 대상 항목과 요구 서류는 거래의 요건에 맞춰 현행 시행규칙을 확인해야 합니다.
계획서 제출일에 대출이 아직 실행되지 않았거나 본인 부동산 매각이 끝나지 않은 것처럼 자금이 확정 전일 수 있습니다. 법령은 일정 상황에서 자금조달계획서 제출 당시 대출 미실행 또는 매각 미완료에 관한 사유서를 요구하는 구조를 두고 있습니다. 아직 확보하지 않은 서류를 이미 확보한 것처럼 표시하지 말고, 접수 관청에 해당 항목의 대체 증명이나 사유 기재 방식이 가능한지 사전에 문의하세요.
증빙 파일은 항목별로 이름을 붙여 날짜순으로 정리하면 누락을 줄일 수 있습니다. 예금 잔액만 제출하면 출처와 지급 경로를 설명하기 어려운 경우도 있으므로, 필요한 범위에서 입금 발생과 계약금·잔금 지급이 이어지는 계좌 흐름을 보관합니다. 주민등록번호와 계좌번호 등 민감정보는 공식 제출시스템의 안내에 따라 필요한 범위만 제공하고, 일반 메신저나 공개 저장소로 전달하지 않습니다.
계약 신고와 30일 기한을 달력에 등록중개사 신고와 매수인 확인 책임을 나누지 않기
현행 서식 유의사항은 계획서와 첨부서류 제출기한을 계약 체결일부터 30일 이내로 안내합니다. 미제출 또는 거짓 작성에는 법에 따른 과태료가 발생할 수 있습니다. 부동산거래계약 신고서가 접수되기 전에는 계획서를 별도로 제출할 수 없다고 서식이 안내하므로, 누가 거래신고를 접수하는지와 계획서 접수 완료 여부를 거래 당사자가 함께 확인합니다.
계약서의 거래금액과 신고서의 금액, 계획서의 조달 합계 및 자금 지급방식이 맞는지 제출 전 대조합니다. 공동매수라면 매수인별 작성·서명 절차와 자금 부담 내역을 신고관청에 확인합니다. 신고가 완료되면 접수증과 신고필증, 제출한 계획서 사본, 첨부 자료 목록을 보관하고 보완 요청이나 변경 신고가 있는지 확인하세요.
근거 확인 국토교통부 부동산거래관리시스템
자금 계획표를 먼저 만들면 작성 실수가 줄어듭니다계약금부터 잔금까지 날짜별로 계산
서식 입력 전에 거래대금 지급 일정을 펼쳐 놓고 자금이 들어오는 날짜와 나가는 날짜를 맞춥니다. 계약금은 현재 예금으로 내지만 잔금은 대출과 기존 주택 매각대금으로 마련한다면 각 금액이 실제 지급기일 전까지 준비될 수 있는지 확인합니다. 임대보증금 승계, 가족 차입, 매각대금은 조건이 완료되지 않을 수 있으므로 확정액과 예정액을 별도 표시해 위험을 살펴봅니다.
자금 합계가 매매대금보다 크거나 작으면 이중 계산, 공동명의 지분 오기, 보증금 승계와 차입금 중복 반영이 없는지 확인합니다. 취득세·중개보수·이사비처럼 거래가격 이외의 비용은 자금조달계획서의 거래대금 항목과 혼동하지 말고 별도 예산으로 준비합니다. 계획서 입력 화면에 맞지 않는 비용 항목을 억지로 포함하지 않습니다.
주택 자금조달계획서 자주 묻는 질문제출 전 확인할 핵심
궁금한 점자주 묻는 질문
주택을 사면 누구나 자금조달계획서를 내나요?
모든 거래가 동일한 것은 아닙니다. 거래 유형·지역의 지정 상태와 현행 시행령 별표 기준을 계약일에 확인하고, 신고관청에 해당 주소와 계약 조건으로 문의하세요.
계획서 제출 대상 금액은 얼마인가요?
오래된 금액만으로 판단하면 오류가 날 수 있습니다. 현행 시행령 별표와 계약 당시 지역 지정, 거래 유형을 함께 확인해야 합니다.
가족에게 받은 돈은 모두 증여로 적나요?
실제 증여인지 상환 의무가 있는 차입인지 사실관계와 자료를 기준으로 분류해야 합니다. 송금, 약정, 이자·상환 내역을 일치시키고 세무상 분류는 전문가에게 확인하세요.
대출이 아직 승인되지 않았는데 계획서에 적을 수 있나요?
계획과 확정·실행을 구분해 작성해야 합니다. 미실행 상황의 사유와 증빙 제출 요건이 적용되는지 현행 시행규칙 및 신고관청 안내를 확인하세요.
계약 후 언제까지 내야 하나요?
현행 공식 서식은 계약 체결일부터 30일 이내를 안내합니다. 거래신고서 접수와 계획서 제출 상태를 확인하고, 지연 위험이 있으면 관할 신고관청에 즉시 문의하세요.
제출 대상과 첨부 증빙은 거래일·지역·유형별 현행 규정에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 일반적인 준비 안내이며 신고 전 국가법령정보센터와 부동산거래관리시스템, 관할 지자체 및 세무 전문가의 확인을 권합니다.
